El pasado mes de agosto de 2019, entró en vigor en México la Ley Nacional de Extinción de Dominio. Por su carácter de Ley Nacional, sustituye a la Ley Federal y a las Leyes Estatales que había en la materia.
Si bien la figura de extinción de dominio ya existía, la nueva Ley introdujo un cambio que ha preocupado a una industria: las arrendadoras de inmuebles y automóviles.
¿Cuál es este cambio? ¿Cómo pueden evitarse afectaciones por este? Antes de entrar en el tema, conviene repasar el concepto de extinción de dominio.
¿Qué es la extinción de dominio?
La extinción de dominio es la incautación definitiva de la propiedad de un particular por parte del Estado. Dicho instrumento jurídico se utiliza cuando el bien en cuestión fue instrumento, objeto o producto de ciertos delitos.
Estos suelen ser de alto impacto. La Ley actualmente vigente considera el narcotráfico, robo y venta ilegal de combustible, secuestro, trata de personas, entre otros.
El ministerio público es quien inicia el procedimiento y establece medidas cautelares. Sin embargo, es un juez quien toma la decisión final de extinguir o no el dominio. En estos juicios los propietarios tienen oportunidad de defenderse.
¿Cómo puede evitarse la extinción de dominio?
Presunción de buena fe, la manera de evitar extinción de dominio
Es muy claro que la forma más fácil de evitar la extinción de dominio es no cometer delitos.
Pero cuando se tienen propiedades para arrendamiento —sin importar que sean de una empresa o de una persona física—, estas también pueden ser sujetas de dicha figura, aunque sus propietarios no cometan delito alguno.
En tal caso, la forma de evitarlo es mediante la presunción de buena fe. Para gozar de ella, el Artículo 15 de la Ley especifica una serie de requisitos.
Muchos de ellos son fáciles de cubrir y parte de la práctica común en el arrendamiento. Pero hay un punto que ha causado revuelo: el contrato debe contar con fecha cierta y esta debe ser previa a la realización del hecho ilícito.
Se presumirá la Buena Fe en la adquisición y destino de los Bienes. Para gozar de esta presunción, la Parte Demandada y la o las personas afectadas, dependiendo de las circunstancias del caso, deberán acreditar suficientemente, entre otras: I. Que consta en documento, de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito, de conformidad con la normatividad aplicable; […]
Ley Nacional de Extinción de Dominio, Artículo 15
¿Qué es una fecha cierta?
La fecha cierta es aquella fecha real verificable en que un acto jurídico surtió efectos. También desde diciembre de 2019 es un requisito del SAT para sustentar la existencia de operaciones.
La forma más conocida de obtener fecha cierta es protocolizando el contrato ante notario público. Pero esto trae un problema: suele ser costoso y tardado. Por ello algunas arrendadoras preocupadas por la extinción de dominio consideran este requisito como el más difícil de cumplir.
Pero hay una forma mucho menos costosa y más ágil de obtenerla que además trae consigo beneficios adicionales. ¿Cuál es?
Constancia de conservación para obtener fecha cierta y protegerte de la extinción de dominio
La forma más eficiente de obtener fecha cierta en documentos como contratos de arrendamiento es de manera electrónica. Esto se logra obteniendo algo llamado constancia de conservación.
Las constancias de conservación son estampillas digitales de tiempo emitidas y firmadas electrónicamente por un Prestador de Servicios de Certificación (PSC) acreditado por la Secretaría de Economía. Estas amparan la existencia de un documento digital en una fecha con certeza legal.
Además, se emiten de conformidad con la NOM-151, la cual regula al Artículo 49 del Código de Comercio.
Estas traen un beneficio adicional: otorgan presunción de integridad a los documentos, lo cual es de utilidad en juicios.
Cómo obtener una constancia de conservación
Diversas plataformas de firma electrónica como Mifiel incluyen constancia de conservación en todos los documentos que sus usuarios firman. Esta se tramita ante un PSC debidamente acreditado para tal fin.
Para obtener la constancia en Mifiel, es necesario firmar desde un inicio el documento electrónicamente. Si ya existe un documento firmado en otro medio, la alternativa es volver a firmarlo en la plataforma de Mifiel como si no se hubiera firmado con anterioridad. Para ambas opciones, las partes pueden firmar con su e.firma o verificando su biometría facial mediante una prueba de vida y una identificación oficial.
Al hacerlo así, además de obtener la fecha cierta y la garantía de integridad para el documento, esta presunción se extenderá a las firmas, las cuales tendrán presunción de atribución y si se hicieron con e.firma, también tendrán garantía de no repudio.
Ojo: la fecha considerada como cierta no será la indicada en el contrato ni la del momento en que se envió a firma. La fecha y hora de la emisión de la constancia (unos segundos después de la última firma registrada) se considerará como cierta.
En el caso específico de evitar la extinción de dominio, siempre que esta sea anterior al supuesto acto ilícito, sumará un elemento a favor para gozar de la presunción de buena fe.
Evita la extinción de dominio gracias a la digitalización
Las empresas arrendadoras cuentan con diversos medios para acreditar su buena fe y protegerse de la extinción de dominio si es necesario.
Uno de estos elementos es la fecha cierta en el contrato de arrendamiento. Una forma adecuada de obtenerla es mediante la adición de una constancia de conservación electrónica para el documento.
Las constancia NOM-151 trae ventajas adicionales además de cumplir el requisito de la LNED:
- Se cubre el requisito de la autoridad fiscal de fecha cierta para comprobar la existencia de operaciones.
- Dependiendo de la forma en que se firmó el documento y el servicio utilizado para ello, este y sus firmas obtienen presunción legal de atribución, garantía de integridad y garantía de no repudio.
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